不動産売却を検討する場合、売却後の確定申告についても把握しておく必要があります。不動産売却の多くのケースでは、確定申告が必要となるからです。
初めて不動産を売却する際は、売却が完了してゴールと思いがちです。不動産売却で得た利益は所得税の課税対象となり、税金を納めるために確定申告を行わなければいけません。そのため、不動産売却における確定申告について最低限の知識を身につけておくことが必須です。
本記事では、不動産売却後の確定申告が必要かどうかについて検討し、計算方法や節税対策について解説します。マイホームを売却しようか考えている方は、確定申告について知る機会として本記事を参考にしてみてください。
また、以下の記事では台東区でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方は参考にしてみるといいでしょう。
不動産売却で確定申告は必要？
不動産売却によって得た利益は、譲渡所得として扱われます。譲渡所得とは財産を譲渡したことで生じる所得で、売却額から取得費を差し引くことで算出することが可能です。
この譲渡所得が発生する、つまり売却額が所得費を上回った場合に、確定申告は必要となります。所得費とはその不動産の購入費用や、売却までの修繕費用や仲介手数料が含まれます。
一般的に不動産売却においては、より高値での売却ができるように活動するため、売却利益が生じやすいでしょう。そのため、基本的には確定申告が必要になると考えておくべきです。
確定申告が不要なケース
一方で、確定申告が不要なケースもあります。確定申告が必要ないケースとして一般的なのは、不動産売却によって損失が生じた場合です。譲渡所得がマイナスになった部分については所得として計上できないため、確定申告は必要ありません。
例えば不動産を売却するためにリフォームや修繕を依頼した結果、売却価格より修繕費用が高くなった場合、損益はマイナスとなり、確定申告は不要です。
ただし、売却損失が発生しても確定申告を行うことは可能です。その場合、損失を繰り越すことになるため、次年度の所得税・住民税の減税ができます。売却利益が発生しなかった場合は、確定申告するかどうか慎重に検討しましょう。
不動産売却の確定申告の手順
不動産売却の確定申告は、以下のような手順で進めましょう。
それぞれの手順について解説します。
確定申告に必要な書類を用意する
不動産売却に伴う確定申告を行う際には、必要な書類を準備しなければいけません。不動産売却の確定申告に必要な書類は、以下の通りです。
- 確定申告書(第1~3表)
- 譲渡所得内訳書
- 売買契約書
- 登記事項証明書(物件・土地)
譲渡所得税を算出するために必要なデータである、売却額と所得額を証明する書類が必要です。不動産の取引が行われたこと、土地や建物の所有権移転が正しい手順で行われたかを明らかにしなければいけないため、上記のような書類を用意する必要があります。
不動産売却の確定申告については必要書類が異なるため、専門家に相談するのもおすすめです。申告漏れや記入ミスにならないように、どの書類が必要なのか聞いてみると良いでしょう。
譲渡所得税を計算する
不動産売却の譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得を算出する必要があります。譲渡所得は、以下の計算方法で算出することが可能です。
譲渡所得=売却額－(取得費+譲渡費)
取得費には購入代金や仲介手数料、登記費用などが含まれます。譲渡費用には売却時の仲介手数料やリフォーム費用などが含まれます。これらの価格は不動産売却を進める中で発生しているため、領収書をチェックすればすぐに計算できるでしょう。
次に、算出された譲渡所得から控除を適用します。居住用財産の場合、3,000万円の特別控除が適用されることがあります。控除については後に解説しますが、控除を適用して算出された譲渡所得が、課税対象の金額です。
課税対象の譲渡所得が算出されたら、所有期間に応じた税率を適用し、譲渡所得税を計算します。税率は物件の所有期間によって変動し、以下のような税率となります。
| 項目 | 長期譲渡所得税 | 短期譲渡所得税 |
| 該当条件 | 所有期間が5年を超える | 所有期間が5年以下 |
| 特別控除の適用 | 可能 | 不可 |
| 課税率 | 15% | 30% |
| 住民税率 | 5% | 9% |
不動産の所有期間については、売却した年の1月1日時点で判断されます。売却した不動産の所有期間と照らし合わせ、課税譲渡所得額に税率をかけることで、譲渡所得税を算出することが可能です。
確定申告の期間中に申告する
算出した譲渡所得税や必要事項を書類に記入したら、確定申告期間中に申告します。確定申告の期間は通常、毎年2月16日から3月15日までです。この期間内に申告を行わないと、延滞税や無申告加算税などのペナルティが課される可能性があるため、期限内に申告を済ませるようにしましょう。
確定申告は、税務署に直接出向く方法のほか、電子申告(e-Tax)を利用することも可能です。e-Taxはインターネットを通じて自宅からでも簡単に申告手続きを行え、税務署に出向く手間を省けます。税務署の窓口での直接提出や、郵送での提出も可能です。
正しく譲渡所得税を計算していても、期間中に申告しなければ意味がありません。確定申告の期間は決まっているため、スケジュールを組んでおくようにしましょう。
マイホームの売却で利用できる特例制度
マイホームを売却する場合、確定申告では以下のような特例制度を利用できます。
これらの特例制度を利用することで、節税効果もあります。それぞれの特例について見ていきましょう。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、居住用財産を、つまりマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高で3,000万円までを控除できるという制度です。この特例を利用することで、課税対象となる譲渡所得を減らせます。
3,000万円の特別控除を受けるためには、売却した不動産が居住用財産であること、売却した年の前年および前々年に同じ特例を利用していないといった条件を満たす必要があります。ただし、家を所有して長く住んでいれば、これらの条件はクリアできるでしょう。
3,000万円の特例を活用することで、税金を減らし、売却後の生活資金に余裕を持たせることが可能になります。マイホームの売却を検討している方は、積極的に利用してみましょう。
所有期間が10年を超える場合の軽減税率
所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、軽減税率の特例制度が適用されます。長期譲渡所得に該当する課税部分が低減され、譲渡所得税の税率が通常よりも低く設定される特例です。
軽減税率については、以下のようになっています。
| 長期譲渡所得の金額 | 軽減税率 |
| 6,000万円以下 | 14%(所得税10%、住民税4%) |
| 6,000万円を超えている | 20%(所得税15%、住民税5%) |
軽減税率が適用されるには、売却した住宅が居住用財産であり、かつ売却の年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている必要があります。3,000万円の特別控除とも併用可能です。
軽減税率の適用を受けることで、税負担を軽減し、手元に残る資金を増やせます。3,000万円の特別控除と併せて、適用を検討しましょう。
不動産売却の確定申告についてよくある質問
確定申告については、以下のような質問がよくあります。
それぞれの質問について回答していきます。
確定申告を忘れてしまった場合はどうなるの？
不動産売却で発生した譲渡所得の確定申告を忘れた場合、ペナルティが課される可能性があります。
確定申告期限内に申告を行わなかった場合、無申告加算税が課されます。無申告加算税とは、申告しなかったことによる追加の納税となるペナルティで、税率は以下の通りです。
| 納税額 | 税率 |
| 50万円以下 | 15% |
| 50万円超 | 20% |
また、申告期限後に納税を行うと延滞税も発生します。延滞税は、納付が遅れた日数に応じて日割りで計算され、納付が遅れるほど負担が増加するペナルティです。確定申告をしないと、無申告加算税と延滞税が課されるため、確定申告はしっかり行うことが必要です。
しかし、申告を忘れてしまった場合でも、早めに自主的に申告を行えばペナルティを軽減できる場合があります。例えば、申請期間後の1ヶ月以内に申請したり、税務署からのお尋ねに回答して素早く申請したりすれば、ペナルティを回避することも可能です。
不動産売却に関する税金について相談できる窓口はどこ？
不動産売却に関連する税金の悩みは、いくつかの窓口で相談できます。
最寄りの税務署が、基本的な相談先となるでしょう。税務署は確定申告の申告先であり、具体的な質問や手続き方法について直接相談できます。確定申告期間中は申告書の作成支援や説明会が開催されることが多いため、確定申告の知識を身につけることも可能です。
また、税理士に相談するのもおすすめです。税理士は税務の専門家であり、複雑な税務処理や節税対策についてアドバイスをしてくれます。税理士紹介センターや税理士会であれば、信頼できる税理士を見つけることも可能です。
また、不動産売却を担当した不動産会社の担当者にも相談できます。不動産売買に従事する方も専門知識を持っているため、確定申告の悩みに回答してくれるでしょう。
確定申告では何に注意するべき？
確定申告においては、以下のような点に注意しましょう。
- 譲渡所得税の正確な計算
- 必要書類の準備
- 特別控除・軽減税率の適用条件
- 申請期限
例えば所得費や譲渡費用に計上漏れがあると、ペナルティが科されます。申告期限内に申請していないと、延滞税や無申告加算税が発生する可能性もあります。このように、国税庁が定める規則に適した申請をしなければいけません。
これらの点に注意して、適切な手続きを行いましょう。分からないことや不安な点がある場合は、税務署や税理士に相談して適切な申告ができるようにしてください。
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まとめ
不動産売却では、物件を引き渡した時点で完了ではありません。譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要であり、譲渡所得税の計算や期限内の申請が求められます。
難しいと感じるかもしれませんが、売却完了後から申請まで時間があるため、準備時間は確保できるでしょう。税理士や税務署に相談するなどして、2月16日から3月15日の間に申告できるようにしましょう。
