相続した不動産に住むことを考えていない方の多くは売却を検討するはずです。しかし、相続や不動産売却を経験したことがない場合は、何から始めたらいいか分からない方も多いでしょう。
相続した不動産を売却するには、大まかな流れを把握しておくことが重要です。基本となる手順を押さえておくと、何をすればいいかが見えてくるでしょう。逆に売却までの流れが分からないと、名義変更をしないまま売りに出すことになり、トラブルに発展する可能性もあります。
この記事では、相続した不動産の売却の手順や注意点について解説します。相続した不動産があるけど住んでいない、もしくは相続予定の不動産がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下では台東区でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方は参考にしてみてください。
不動産の相続〜売却完了までの手順
不動産を相続してから売却が完了するまでには、以下のような手順で進めるのが基本です。
それぞれの手順について解説します。
遺言書の確認と遺産分割協議
不動産を相続した際、まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書が存在すれば、その指示に従って相続手続きを進めます。
遺言書がない場合や内容に不明点がある場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。この協議では、不動産を含む遺産をどのように分配するかを目的として話し合い、全員の合意を得て遺産分割協議書を作成しなければいけません。
作成した遺産分割協議書は不動産売却時に必要となるため、正確に作成し保管しておきましょう。
不動産の名義変更
遺産分割協議書が作成できたら、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。
これは『相続登記』と呼ばれ、法務局で行わなければいけません。名義変更をすることで、正式な所有者となり、売却手続きが円滑に進められます。
名義変更の手続きには、被相続人の戸籍謄本や除票、相続人全員の同意が記された遺産分割協議書などが必要です。また、その際に登録免許税という税金の支払いも発生します。税額は不動産の評価額に税率をかけて算出されます。
この名義変更を忘れていると、後にトラブルの原因となるリスクがあるため、適切に行いましょう。
価格査定・売却方法の選択
名義変更が完了したら、不動産売却の段階に進みます。
まずは、信頼できる不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。査定額は会社によって異なるため、複数の業者から見積もりを取ることで、市場価格の相場を把握できます。
その後、仲介による売却か買取かを選択します。仲介売却は高値での取引が期待できますが、3ヵ月以上かかるのが一般的です。一方、買取では迅速に現金化できますが、売却価格が低くなる傾向があります。
先に売却方法を決めておくと、不動産会社での査定がスムーズに進められるでしょう。売却の目的やニーズを明確にすることで、最適な売却手段を選ぶことが可能です。
媒介契約締結
査定結果や対応などから、売却を依頼したい不動産会社が見つかったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産の売却活動を正式に依頼するための契約であり、売却価格や手数料、販売方法などの条件を取り決めることです。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約3種類があります。
| 比較項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 他社への査定依頼 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 契約の期限 | 3ヵ月が一般的だが、法律上の制限はない | 3ヵ月 | 3ヵ月 |
| 自ら見つけた買い手との契約締結 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 販売状況の報告 | 義務はない | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
媒介契約を締結する際には、自分の希望や状況に合わせて最適な契約形態を選びましょう。また、契約内容を細かく確認し、不明点があれば必ず質問して納得しておくことも大切です。
信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことで、安心して売却活動を任せることが可能で、スムーズな売却にもつながります。
買主と売買契約の締結
売却活動の中で条件に合う買主が見つかったら、売買契約と締結することが必要です。
その際、不動産会社を通じて契約内容の詳細を確認し、重要事項説明を受けます。契約書には物件の所在地や面積、代金の支払い方法、引き渡し日、諸費用の負担などが明記されます。
特に、手付金の金額や契約解除の条件、違約金の取り扱いなどは後々のトラブルを防ぐため、注意深く確認することが必要です。
必要であれば、弁護士や司法書士に契約内容を確認してもらうことも検討しましょう。契約内容に双方が納得すれば、契約書に署名捺印し、買主から手付金を受け取ります。手付金は、通常売買価格の5%から10%程度で、この受領により契約は正式に成立します。
その後、引き渡しに向けて各種手続きや準備を進めていくというのが、一般的な流れです。また、契約後は引き渡しまでの間に、物件の管理や必要な手続きを怠らないよう注意しましょう。
引き渡しと決済
ここまで来たら、不動産の引き渡しと決済を行います。
引き渡し日になったら、買主から残代金を受け取り、同時に所有権移転の登記手続きを行います。その際、固定資産税や管理費などの精算も必要です。また、物件の鍵や関連書類の受け渡しも行うため、事前に準備しておきましょう。
これらの手続きは通常、司法書士や不動産会社がサポートしてくれるため、スムーズに進められるはずです。引き渡しが完了すれば、売却のプロセスは終了となります。
確定申告
売却のプロセスは終了したものの、その後は確定申告が必要です。確定申告は、相続した不動産を売却して利益が出た場合に行わなければいけません。
不動産売却で得た所得は、譲渡所得として課税対象となります。譲渡所得は売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。
譲渡所得＝売却価額－(取得費＋譲渡費用)
また、算出された譲渡所得に課される税金は、以下の通りです。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 税率 | 39.63％(所得税30.63％、住民税9％) | 20.315％(所得税15.315％、住民税5%) |
| 該当条件 | 所有期間が5年以下 | 所有期間が5年を超える |
また、『相続財産を譲渡した場合の特例』など、適用できる税制優遇措置も存在します。これらを活用することで、税負担を軽減することが可能です。
確定申告の手続きや必要書類は複雑な場合もあるため、税理士などの専門家に相談しながら進めるのが重要です。納税が遅れてペナルティを受けないように注意しましょう。
相続した不動産を売却する際の注意点
相続した不動産の売却を進める上で、以下の2点には注意しましょう。
それぞれの注意点について解説します。
相続登記を行う
相続した不動産を売却する際は、相続登記を忘れずに行わなければいけません。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へと変更する手続きのことです。この手続きを完了しなければ、売却時に正式な所有者として認められないため、取引が成立しません。
また、相続登記を放置したままにすると、複数の相続人がいる場合にトラブルが発生する可能性もあります。相続登記には必要な書類や手続きが多いため、早めに相続登記の準備を進め、場合によっては司法書士などの専門家に相談することも検討しましょう。
共有名義の場合は全員の同意が必要
相続した不動産が共有名義の場合、売却を進めるには全員の同意が必要になります。共有名義では不動産の所有権が複数人に分割されている状態であるため、一部の共有者だけでは売却手続きを完了できません。
相続人の間で不動産をどう扱うか意見が分かれる場合は、全員の意向を事前に確認し、合意を得た上で売却する必要があります。また、売却後の利益分配についても、事前に取り決めを行っておくとトラブルが起きにくいため安心です。
共有名義の不動産をスムーズに売却するには、共有している相続人全員の合意が必要になることを理解しておきましょう。
相続した不動産を売却を成功させるポイント
相続した不動産を売るには、時間や費用がかかります。そのため、以下のようなポイントを押さえておくと、スムーズな不動産売却を実現できるでしょう。
それぞれのポイントについて解説します。
特例を活用する
相続した不動産を売却する際は、特例を活用するのがおすすめです。特例によって税金が控除される可能性があるため、支出を削減できます。
相続した不動産をすぐに売却する場合は、以下の特例が活用できます。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合に活用できる特例です。一方被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例とは、一定の要件を満たす場合に譲渡所得の金額から最大で3,000万円まで控除できる特例です。
また、相続人が不動産に住む場合、その不動産は居住用財産(マイホーム)となるため、さらに特例を活用できる可能性があります。どの特例を利用できるか、事前に調査しておくことも重要です。
3年以内での売却完了を目指す
相続した不動産を売却する際には、3年以内の売却完了を目指すことが重要です。
前述した2つの特例が効果的な期間は、おおよそ3年とされています。若干の誤差はあるものの、3年以内の不動産売却を目指すことで、特例を最大限活用することが可能です。
ただし、名義変更から不動産の売却までは、最速でも半年はかかります。余裕を持ってスケジュールを立てる必要がありますが、先延ばしにしていると3年が過ぎてしまう可能性もあるため、注意しましょう。
サポート体制が充実した不動産会社を選ぶ
相続した不動産を売却する上で、サポート体制が充実した不動産会社を選ぶことは重要です。
不動産売却においては法律や税務の知識も必要で、相続に関する問題が絡む場合も多いため、経験豊富な担当者のサポートが不可欠になります。適切なアドバイスを提供してくれる不動産会社であれば、売却手続きや税務処理、必要な書類の準備までスムーズに進められます。
また、相続に強い不動産会社は、相続人間の調整や共有名義の売却など、複雑な問題にも柔軟に対応することが可能です。相続や売却に関する知識がない方でも、安心して任せられるでしょう。
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ハウスドゥ 新御徒町春日通りの評判や売却事例については、こちらの記事を参考にしてみてください。
まとめ
不動産の相続から売却までを行う場合、最低でも半年はかかります。スケジュールに余裕を持つことも可能ですが、特例を使う場合は3年以内に売却が完了するようにしなければいけません。
この記事では相続した不動産を売却するまでの流れを解説しましたが、不安に思う方は不動産会社に相談するのがおすすめです。ハウスドゥのように相続物件にも対応できる会社であれば、スムーズな不動産売却をサポートしてくれるでしょう。
