不動産を売却する際には、契約の種類や流れを理解し、トラブルを防ぐためのポイントを押さえておくことが重要です。特に台東区のような人気エリアでは、不動産市場の動向を把握し、自分に合った売却方法を選ぶことが成功の鍵となります。
本記事では、不動産売却契約の種類や契約の流れ、注意点について詳しく解説します。さらに、台東区で不動産売却を検討している方に向けて、地域密着型の不動産会社アリナーコネクションの魅力やおすすめポイントもご紹介します。
スムーズかつ有利な売却を実現するために、ぜひ最後までお読みください。
また、以下の記事では台東区でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却契約の種類
不動産を売却する際、契約の種類を理解しておくことが重要です。契約方法によって売却活動の自由度や制約が異なるため、自分に合った契約を選ぶことが求められます。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる契約形態です。売主は自由に複数の業者と契約し、並行して販売活動を行うことが可能です。売却の機会が増えるため、広範囲に買主を探せるメリットがあります。
しかし、各業者の積極性が低くなる可能性があり、売却が長引くケースもあります。また、契約時のレインズ（指定流通機構）への登録義務がなく、売主が積極的に情報を管理する必要があります。
専任媒介契約
専任媒介契約では、1社の不動産会社のみに売却を依頼します。ただし、売主自身が買主を見つけて契約することは可能です。不動産会社は積極的に売却活動を行い、レインズへの登録が義務付けられています。
また、売却活動の報告義務があり、定期的に進捗状況を確認できるのがメリットです。ただし、契約を1社に限定するため、売却の機会が減る可能性もあります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と似ていますが、売主自身で買主を見つけて契約することができません。必ず契約した不動産会社を通じて売却を行う必要があります。
そのため、不動産会社が積極的に販売活動を行い、売却のサポートが充実します。また、レインズへの登録義務と定期報告義務があり、売主が売却状況を把握しやすい点が特徴です。しかし、売主の自由度が制限されるため、慎重に契約を選ぶ必要があります。
不動産売却契約の流れ
不動産売却は、適切な流れに沿って進めることが重要です。
査定・価格設定
売却を決めたら、まず不動産会社に査定を依頼します。査定には机上査定と訪問査定があり、より正確な価格を知るには訪問査定がおすすめです。その後、市場の相場や物件の状態を考慮して適切な価格を設定します。
一般的に、3社以上の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場観を把握することができます。
また、査定時には固定資産税評価額や周辺の取引事例なども参考にし、売却目的や希望期間に合わせた戦略的な価格設定を検討することが重要です。
媒介契約の締結
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。契約の種類によって、売却活動の進め方や業者の対応が異なるため、慎重に選びましょう。
媒介契約には一般、専任、専属専任の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。特に重要なのは、契約期間や解約条件、報酬額の確認です。
また、宅地建物取引業法で定められた書面の交付を受け、内容を十分に確認することが必要です。
売却活動
契約後、不動産会社が買主を探すための販売活動を行います。不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布、内見対応などが含まれます。売主も内見時の対応を準備し、物件を魅力的に見せる工夫が必要です。
特に重要なのは、室内の清掃や整理整頓、必要に応じた簡単な修繕です。また、内見希望者からの質問に適切に対応できるよう、物件情報を整理しておくことも大切です。
売買契約の締結
購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。契約書には、売却価格、引き渡し条件、手付金などの詳細が記載されます。契約時には、手付金の受領や契約条件の確認が必要です。
また、契約不適合責任の範囲や特約事項の内容も重要です。契約締結前には、不動産会社から重要事項の説明を受け、疑問点があれば必ず確認することが大切です。
特に、決済日や引き渡し条件については、双方の都合を十分に調整しておきましょう。
決済と引き渡し
契約が成立したら、決済と物件の引き渡しを行います。売却代金の受け取りとともに、所有権移転登記の手続きも必要になります。引き渡し前には、物件の状態を確認し、買主へ説明を行うことが重要です。
また、水道・電気・ガスなどの契約変更や、固定資産税の精算も必要となります。
引き渡し時には、鍵の受け渡しや設備の使用方法の説明など、細かな対応も求められます。スムーズな引き渡しのために、チェックリストを作成することをお勧めします。
不動産売却契約を結ぶ時の注意点
契約を結ぶ際は、以下の点に注意しましょう。
自分に適した売却契約を結ぶ
契約の種類によって、売却の進め方や不動産会社の対応が異なります。一般媒介契約は自由度が高いですが、積極的な販売活動が期待できません。
一方で、専任・専属専任媒介契約は不動産会社のサポートが充実しているため、早期売却を希望する場合に適しています。
特に専属専任媒介契約では、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられており、より多くの不動産会社に物件情報が共有されるため、売却機会が増加する利点があります。
仲介手数料に関する注意点
不動産会社に支払う仲介手数料は、売却価格に応じて異なります。法律で上限が定められているため、事前に確認し、不明点は契約前に質問しておきましょう。
また、売却価格が400万円以下の場合は4万円、400万円超の場合は売却価格の3%＋6万円（上限）と定められています。
近年では、割引サービスを提供する不動産会社も増えているため、複数社に相見積もりを取ることをお勧めします。
契約不適合責任の注意点
売却後に買主から「契約内容と違う」と指摘されることを防ぐため、契約不適合責任について理解しておくことが大切です。契約時には、物件の状態を正確に伝え、後々のトラブルを防ぎましょう。
特に重要なのは、雨漏りや白蟻被害などの建物の構造に関わる問題や、法的な制限事項について事前に開示することです。万が一の紛争を避けるため、告知書の作成と重要事項の説明は慎重に行う必要があります。
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まとめ：失敗しない不動産売却契約の結び方
不動産売却契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。契約を結ぶ際には、自分に合った契約形態を選び、売却活動を円滑に進めることが重要です。
また、仲介手数料や契約不適合責任についても十分に理解し、後々のトラブルを防ぐことが求められます。
台東区で不動産売却を考えている方は、アリナーコネクションのような信頼できる不動産会社に相談し、スムーズな取引を目指しましょう。
