不動産を売却する上で、経費の計上は必須です。不動産売却によって発生する譲渡所得税を計算するには、不動産の購入にかかった経費と売却にかかった経費を把握する必要があります。
経費を正確に計上できると、確定申告がスムーズに行えるだけでなく、節税にも効果的です。どの費用が経費になるかを理解しておくと、正しく納税できるようになるでしょう。
そこでこの記事では、不動産売却で経費になるものや節税方法を解説します。不動産売却を検討している、売却を終えて確定申告を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下では台東区でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方は参考にしてみてください。
不動産売却で経費になるものとは？
不動産売却においては、以下の費用を経費として計上することが可能です。
それぞれの経費の概要について見ていきましょう。
仲介手数料
不動産売却において、仲介手数料は経費の一つとして計上できます。仲介手数料は、不動産会社が売却活動をサポートする対価として発生する費用であり、売買契約が成立した際に支払われるのが一般的です。
仲介手数料は法律で上限が定められており、以下のようになっています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | (売却価格×4%+2万円)+消費税 |
| 400万円超 | (売却価格×3%+6万円)+消費税 |
仲介手数料は不動産売却における必要経費として認められており、確定申告時に申告することで節税効果が期待できます。
印紙税
印紙税は、不動産売却時における契約書に対して課される税金です。不動産の売買契約書は法律上、必ず印紙を貼付しなければなりません。
印紙税の金額は、契約書に記載された売買金額に応じて異なり、以下のようになっています。
| 契約書記載の金額 | 印紙税額 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 |
なお、印紙税は確定申告時に経費として計上できるため、課税所得を減らすことが可能です。印紙税を経費として扱うことで、節税効果を得ることができ、売却時の総コストを抑えることにもつながります。
抵当権抹消にかかる費用
不動産の抵当権抹消にかかる費用も、経費として計上可能です。抵当権抹消とは、不動産に設定されていた抵当権を公的に解除する手続きであり、売却に伴って必要となります。
この手続きには、司法書士への依頼費用や登録免許税などが発生します。司法書士への報酬は一般的に数万円程度、登録免許税は1件あたり1,000円が必要です。これらの費用は、不動産売却に直接関連する費用として認められ、確定申告の際に経費として申告できます。
節税効果を得るためにも、抵当権に関連する必要な書類や領収書を保管し、確実に申告することが重要です。
売買契約における交通費
物件の売却にあたり、不動産会社との打ち合わせや現地確認、契約締結のために発生する交通費は、経費として認められることがあります。公共交通機関を利用した場合の運賃やタクシーの利用、さらには自家用車を使用した際のガソリン代や駐車料金も該当します。
ただし、これらの交通費を経費として申告する際には、領収書や記録を保管し、売却活動に必要であったことを証明できるようにしておくことが必要です。そのため、売買契約において発生した交通費については、領収書を忘れずに持っておくようにしましょう。
不動産購入時の手数料
不動産購入時にかかった手数料についても、経費として計上できます。手数料には、不動産会社に支払った仲介手数料や司法書士への報酬、登記にかかる費用などが含まれます。
不動産購入時にかかったこれらの費用は、売却時に『取得費』として扱われ、売却益から差し引くことが可能です。これにより、確定申告の際に所得税や住民税の軽減が期待でき、節税効果が得られます。これらの手数料を適切に計上するためには、領収書や契約書などの証拠書類を保管しておくことが重要です。
リフォーム費用
不動産売却において、リフォーム費用は経費として計上できる可能性があります。売却を有利に進めるためのリフォームは、物件の価値を向上させる目的で行われるため、経費として認められやすくなります。
特に、住宅の外装や内装の修繕や設備の改善など、売却価格を引き上げるためのリフォーム費用は経費になりやすいでしょう。ただし、リフォーム費用全てが経費として認められるわけではなく、贈与税や譲渡所得税との関係も考慮する必要があります。
リフォーム費用を経費として計上するには、確定申告の際に必要な書類を整え、適切に申告することが求められます。リフォームの費用を計上することで節税効果を得られる場合もあるため、忘れずに申告するようにしましょう。
不動産売却の確定申告で経費になるもの
不動産売却で利益が発生した場合、確定申告が必要です。その際に経費として認められるのは、以下の2つです。
これらの費用の合算を売却価格から差し引くことで、譲渡所得を算出できます。そのため、上記の費用を正確に把握しておくことで、節税効果も期待できます。それぞれの費用について見ていきましょう。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかる費用を指しているもので、仲介手数料や契約書に貼付する印紙代、司法書士の報酬などが含まれます。これらの費用は売却に直接関連するものであり、売却価格から差し引くことで譲渡所得額を減少させる効果があります。
譲渡費用を経費に計上することで、税負担を軽減することが可能です。しかし、計上できる譲渡費用には細かい条件があり、すべての費用が対象となるわけではありません。正確な申告を行うためには、領収書や契約書など必要書類をしっかり保管し、税理士などの専門家に確認を取るようにしましょう。
取得費
不動産売却時に経費として計上できる取得費は、購入時に支払った費用を指します。不動産を購入する際にかかった代金に加え、仲介手数料や登記費用、不動産取得税などが含まれます。
さらに、建物の減価償却費も取得費として計上することで譲渡所得が減少し、結果的に税金の負担を軽減することが可能です。ただし、土地は減価償却が適用されないため、建物部分のみが対象となります。
取得費を正確に把握することは、確定申告での正しい申告に直結し、節税効果を得るためにも重要です。そのためには、過去の購入契約書や領収書を保管し、必要な書類を整えておくことが求められます。
譲渡所得税を抑えるための節税対策
不動産売却で利益が発生した場合、譲渡所得税を納める必要があります。しかし、譲渡所得税を抑えるための節税対策もあるため、積極的に活用するのがおすすめです。
それぞれの節税対策について解説します。
3,000万円の特別控除
不動産売却に伴う譲渡所得税を抑える対策として、代表的なのが3,000万円の特別控除です。この制度は、個人が居住用財産を売却した場合、売却益から最大3,000万円を控除できる制度で、売却益が大きくても控除額により課税対象が減少します。
条件として、所有期間が短い場合や、家族や特定の法人に対しての売却には適用されないため、要件をしっかり確認する必要があります。この控除を適用することで、譲渡所得税の大幅な軽減が期待でき、特に売却益が高額な場合は節税効果を最大限引き出すことが可能です。
3,000万円の特別控除を利用する際は、確定申告時に必要な書類を用意し、税務署に正しく申告することが必要です。適用条件の詳細については、税理士に相談することも検討しましょう。
長期譲渡所得による軽減税率
長期譲渡所得による軽減税率は、所有期間が5年以上の不動産を売却した場合に適用され、短期譲渡所得に比べて税率が低くなります。所有期間ごとの税率については、以下の通りです。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 適用税率 | 39%(所得税30%、住民税9%) | 20%(所得税15%、住民税5%) |
表のように、所有期間が長いほど税負担を軽減することが可能です。そのため、売却タイミングを調整して5年を超えた時点で所有することで、長期譲渡所得の軽減税率を活用するのをおすすめします。
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まとめ
不動産売却で経費を計上する場合は、どの費用が該当するかを把握することが重要です。過不足なく経費を計算することで、正確な確定申告や節税に寄与します。不動産売却においては、譲渡費用と取得費に含まれる費用を理解しておくことが必要です。
経費の計上や確定申告について分からない場合は、税理士に相談するのもおすすめです。専門家に相談することで、間違えて計上してしまうリスクを大幅に低くできるでしょう。確定申告については申告期間内に行わなければならないため、困ったら専門家に聞いてみるようにしましょう。
